Внесение изменений в договор аренды земельного участка - Официальные разъяснения

Договор земельного участка – это документ, который регламентирует имущественные отношения между арендатором и арендодателем. После заключения соглашения может возникнуть необходимость внести в него изменения по разным причинам. Рассмотрим, как осуществить это законно и без проволочек. 

Основания  

Согласно ГК РФ, внести поправки в заключенный арендный договор можно в соответствии со следующими положениями: 

• Ст. 450 (правовые отношения между арендатором и арендодателем); 
• Ст. 451 (в связи с судебным производством, инициированным одной из сторон); 
• В одностороннем порядке, если это не противоречит арендным договоренностям. 

Соглашение между собственником земельного участка и арендатором может быть изменено в части срока пользования имуществом. Если по закону одна из сторон имеет право внести поправки в одностороннем порядке, то действовать следует не только добросовестно и разумно, но и в пределах норм, предусмотренных НПА.  

Заявители 

Инициатором внесения правок в договор может быть как арендодатель, так и арендатор. Обратиться за его составлением можно в административные органы, которые занимаются учетом муниципального имущество того или иного населенного пункта. Регистрация же осуществляется в Росреестре. Обратиться за визированием может любая из сторон, оплатив госпошлину и собрав необходимый пакет документов.  

В качестве заявителя могут выступать: 

• Физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели; 
• Собственники и арендаторы сооружений, расположенных на земельном участке.  

С 2015 г. запросы от юридических лиц, которые зарегистрированы на территории РФ, осуществляются только посредством заполнения электронной формы на портале государственных и муниципальных услуг.  

Изменения вступят в силу спустя месяц после регистрации документа. 

Причины  

Вносить поправки в ранее составленный арендный договор стороны могут в связи со следующими обстоятельствами: 

• Право на пользование земельным участком переходит к новому арендатору; 
• Право владения земельным участком переходит к новому арендодателю; 
• Одна из сторон, подписавшая договор, изменила юридический адрес; 
• Площадь арендуемого имущества или иные технические характеристики изменились; 
• Арендодатель повысил/понизил плату за пользование имуществом; 
• На участке возведены новые строения; 
• Изменилась цель предоставления имущества в пользование; 
• Сторона правоотношений изменилась (после дарения имущества или принятия наследства); 
• Было принято решение использовать иной порядок расчета (внесение арендных платежей).  

Если о продолжительности арендных отношений в договоре есть упоминание и возникает необходимость подкорректировать сроки, то составление нового документа обязательно. Однако с юридической точки зрения такие данные изначально можно опустить. 

Порядок внесения поправок 

После того, как стороны устно условились внести поправки в договор аренды, им следует составить новый документ. Это будет дополнительное соглашение. Оформить его можно либо в период действия аренды, либо по окончании срока пролонгации ранее регламентированных отношений.  

Документ составляется в письменной форме и в соответствии с нормами деловой этики без определенных правил, поскольку единый образец отсутствует. Заверять соглашение в нотариальном порядке не обязательно, в некоторых случаях стороны регистрируют его в органах государственной власти. Отказ же от визирования не повлечет за собой признание допсоглашения недействительным при судебных разбирательствах. 

В договоре требуется указать следующую информацию: 

• Данные о сторонах (реквизиты, паспортные данные, наименования организаций, адреса); 
• Сведения о ранее внесенных изменениях (с отсылкой к основному документу и прописыванию новых условий); 
• Ответственность сторон; 
• Действие сторон при возникновении форс-мажорных ситуаций; 
• Вероятность наложения штрафных санкций; 
• Разрешение споров между сторонами. 

Без подписей сторон, печати и указания даты оформления соглашение считается недействительным.  

Пакет документов 

При обращении в государственный орган с запросом внести изменения в арендный договор, завизировать соглашение сторон, необходимо предоставить следующий пакет документов: 

• Заявление на предоставление соответствующей услуги. Если собственниками имущества являются несколько лиц, обращение каждого из них обязательно (допускается подача запроса посредством уполномоченного представителя). 
• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя. 
• Доверенность (в случае опосредованной подачи заявления). 
• Копии документов, завизированные у нотариуса, которые удостоверяют права граждан на имущество (земельный участок, здания, на нем расположенные). 
• Договора о переходе прав (если информации об этом нет в ЕГРП). 
• Передаточный акт (необходим в том случае, если реорганизация юрлица посредством слияния, преобразования или присоединения была осуществлена до сентября 2014 г.). 
• Разделительный баланс (если отсутствует передаточный акт). 
• Перевод на русский язык документации, регламентирующей государственную регистрацию юридического лица на основании законодательных актов иностранного государства (необходимо в случае подачи заявления от иностранных граждан). 
• Разрешительный документ, оформленный залогодержателем права пользования имуществом. В нем следует завизировать согласие на внесение правок в договор аренды (если есть залоговые обязательства). 

В качестве дополнительных сведений могут быть предоставлены документы, которые запрашиваются вневедомственно (не обязательны): выписка из ЕГРИП, выписка из ЕГРЮЛ, выписка из ЕГРП о правах заявителя на земельный участок и сооружения, расположенные на нем, кадастровый паспорт ЗУ, свидетельство об утверждении решения со стороны градостроительной организации в отношении объектов капстроительства.