Внесение изменений в договор аренды с муниципалитетом - Официальные разъяснения

Порядок заключения договоров аренды муниципального (государственного) имущества регламентируется статьей 17.1 ФЗ №135 от 26.07.2006 «О защите конкуренции». Согласно этому правовому акту, переход прав владения имуществом на основании арендного соглашения возможен только по результатам проведения конкурса (аукциона). Документ будет считаться вступившим в силу тогда, когда стороны достигли соглашения и не выступают против тех или иных условий, прописанных в договоре. Однако нередко возникают ситуации, при которых требуется внести изменения в уже действующую сделку. Как это осуществить на законных основаниях, рассмотрим подробнее. 

Изменение срока договора аренды 

Если между физическими и юридическими лицами продление арендных соглашений не вызывает сложностей, то с муниципальным имуществом все обстоит несколько иначе. Действие документа не может пролонгироваться автоматически. Так, по окончании его срока административный орган власти имеет право выставить объект недвижимого имущества на торги. Если заинтересованная сторона пропустит официальные сроки проведения конкурса, то рискует лишиться права пользования земельным участком или недвижимостью. По этой причине имеет смысл заранее уведомить орган власти о желании продлить арендные обязательства.  

Чтобы продлить срок аренды недвижимого имущества, принадлежащего муниципалитету, можно воспользоваться одним из следующих вариантов: 

• Согласовать решение с административным органом; 
• Принять участие в торгах; 
• Обратиться за помощью в судебные инстанции. 

В связи с этим условия продления могут быть связаны с взаимным согласием сторон (автоматическое продление, либо составление допсоглашения), с решением муниципалитета, либо с решением судебного органа (при возникновении имущественных или гражданско-правовых споров). 

Порядок внесения изменений в договор аренды, необходимые документы 

У арендатора есть преимущественное право на пользование вверенного ему земельного участка или объекта недвижимости. В таком случае он может не принимать участие в торгах и аукционах на общих основаниях. Но для этого он должен заявить о своем праве пролонгации документа. Чтобы сделать это, следует направить в административный орган грамотно составленное заявление. 

Арендатор должен соблюсти следующий порядок: за три месяца до окончания срока действия документа необходимо составить прошение и направить его в местные органы власти (администрацию). Помимо заявления понадобится документ, удостоверяющий личность обратившегося, а также копия договора аренды.  

Данные, указанные в паспорте заявителя, должны соответствовать тем, что фигурируют в изначальном документе. Если они изменились (к примеру, арендатор изменил фамилию или прописку), нужны будут подтверждения. В качестве таковых выступают выписка из домовой книги, свидетельство о браке/разводе.  

Изменение условий договора по соглашению сторон 

Собранный пакет документов арендатор должен предоставить в орган власти самостоятельно, если он не имеет такой возможности, то вправе наделить соответствующими полномочиями свое доверенное лицо.  

В шапке заявления указывается имя главы администрации. Если же муниципалитет большой, и у органа власти имеются подразделения (земельный отдел, в частности), то обращение следует писать непосредственно к его руководителю. Особой формы для его составления не существует, допускается свободное изложение сути дела. В теле прошения необходимо указать сроки окончания действия договора и намерение его продлить.   

Заявитель должен ссылаться на ст. 621 ГК РФ и указать в прошении следующее: 

• Арендуемый им земельный участок не будет выставляться на торги; 
• Изменение условий договора целесообразно осуществить по соглашению сторон, минуя участие в аукционе; 
• Пролонгация аренды имущества должна проходить на льготных основаниях. 

В течение месяца должностное лицо рассмотрит заявление, после чего будет составлено дополнительное соглашение, в обратном случае может последовать отказ. Тогда арендатор имеет право обратиться в вышестоящие инстанции для защиты своих интересов. 

Изменение арендной платы 

Собственники имущества (недвижимости или земельных участков) вправе по своему усмотрению (не игнорируя при этом источники федеральных постановлений) корректировать условия арендной платы. Для этой цели оформляется положение, в которое включены следующие положения: 

• Основания для изменения цены (к примеру, повышение кадастровой/рыночной стоимости объекта, коэффициент, прибавленный в связи с инфляцией).  
• Изначальную сумму арендной платы. 

Все цифровые обозначения должны вноситься также прописью. Если ранее подобные повышения цен имели место быть, в дополнительном соглашении об этом должна быть информация. Если контрагент не принимает новые условия сделки, он имеет право обратиться в суд. 

Изменение условий договора по решению суда 

Если в досудебном порядке участникам сделки не удалось полюбовно решить возникшие разногласия, есть смысл обращаться в вышестоящие инстанции.  

Существенным основанием для обращения в суд является ущемление прав одной из сторон или нарушение утвержденных договором условий аренды. Однако у муниципалитета при этом есть преимущества, поскольку оно выступает в роли: 

• Собственника недвижимого имущества; 
• Органа, имеющего полномочия действовать в интересах общества.  

Физическому или юридическому лицу при этом нужно будет доказать, что имеется факт нарушения гражданских прав со стороны органа исполнительной власти, а также отсутствуют основания полагать, что администрация действует в интересах региона (населенного пункта). Решение, принятое судом, даст основание для внесения корректировок в договор аренды.  

Полное расторжение контрактных обязательств между муниципалитетом и арендатором возможно только тогда, когда отчуждаемый объект утрачивает свою правоспособность, либо выставляется собственником на торги.