Составление договора купли продажи квартиры - Официальные разъяснения

В рамках закона любая сделка, наделенная юридической силой, предполагает составление соглашения на письменной основе. Договор купли продажи объекта жилой недвижимости представляет собой документ, в пунктах которого оговорены условия отчуждения реализуемой квартиры на возмездной основе. При совершении сделки рекомендуется обратить внимание на содержание некоторых разделов документа, так как их несоответствие требованиям законодательных норм могут привести к ряду негативных последствий.  

Требования к содержанию договора 

Законом не предусмотрена единая форма договора купли продажи квартиры, равно как и отсутствуют обязательные требования к его содержанию. Однако при его составлении важно учитывать, что пункты документа не должны противоречить нормам действующего законодательства. Содержание стандартного договора является следующим: 

• Место и время оформления сделки. 
• Данные сторон, являющихся участниками сделки. 
• Информация относительно объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, а именно: адрес нахождения, площадь, количество жилых помещений. 
• Реквизиты документов, подтверждающих право собственности на квартиру. 
• Указание суммы сделки, а также способ передачи денежных средств. 
• Дата выполнения обязательства. В рамках данного пункта необходимо указание даты передачи денежных средств и освобождения собственником жилой площади. 
• Информация относительно обременения жилого помещения. 
• Информация относительно ответственности сторон при нарушении пунктов договора. 
• Приложение: указание документов, приложенных к договору. 
• Подписи сторон. 

Допустимо также включить в пункты договора расписку продавца о получении денежных средств за квартиру в полном объеме или в качестве задатка. 

Особенности составления договора 

Несмотря на то, что договор КПД допустимо составить в произвольной форме, документ должен включать определенные пункты, отсутствие которых может привести к признанию сделки недействительной. В числе таковых следующие условия: 

• Указание обязательств покупателя относительно приобретения жилой недвижимости. Важным является приведение в документе таких сведений, как сумма, порядок и дата выплаты денежных средств. 
• В свою очередь, продавец обязан взять на себя обязательства по передаче недвижимости в состоянии, которое было заявлено до момента совершения сделки. 
• Информация о лицах, право собственности на реализуемую недвижимость которых может быть сохранено после продажи объекта. 
• Наличие у каждой из сторон полномочий, достаточных для совершения сделки. 

В случае, если процедура продажи предусматривает передачу денег в рассрочку или передачу суммы после проведения сделки, на реализуемый объект накладывается обременение до момента полного расчета покупателя с продавцом. 

Порядок оформления сделки купли продажи квартиры 

Порядок проведения процедуры сделки купли продажи недвижимости подчиняется строгому алгоритму действий, основные пункты которого включают: 

• Заключение договора. Процедура включает оформление документа сторонами и последующее его подписание. Участники сделки самостоятельно определяют форму и содержание договора, если иное не предусмотрено законом. 
• Передача объекта продажи. Обязательной к указанию в договоре является информация о способе и времени передачи квартиры покупателю. Для предупреждения возможных недоразумений стороны вправе составить акт приема – передачи жилья. 
• Передача денежных средств. Стороны самостоятельно определяют способ и время передачи денег. При проведении процедуры рекомендуется составление расписки продавцом. 

При участии в сделке нотариуса или риелтора приведенные выше процедуры осуществляются посредством участия третьей стороны, что обеспечивает полную безопасность процедуры продажи квартиры. 

Варианты оформления договора 

Законом определены два варианта порядка оформления сделок КПД квартиры. Первый предусматривает составление договора в простой письменной форме. При желании сторон, а также при наличии ряда условий сделка может быть проведена посредством участия нотариуса. Нотариальное заверение договора носит обязательный характер в том случае, если в качестве собственников реализуемого объекта выступает несколько человек. 

Участие нотариуса в сделке нотариуса в первую очередь обеспечивает защиту интересов и прав покупателя. Обязанности специалиста включают обеспечение безошибочности составления договора, соблюдение в нем прав сторон, наличие документов, необходимых для совершения сделки. Кроме того, при желании сторон нотариус может взять на себя ответственность по регистрации договора после подписания его участниками сделки. 

Необходимая документация 

С целью подтверждения сведений, обозначенных в пунктах договора, а также правомочий сторон на совершение сделки купли продажи обязательным является наличие следующих документов: 

• Документы, удостоверяющие личности каждого участника сделки. 
• Если в проведении процедуры принимают участие законные представители, действующие на основании доверенности, требуется документальное подтверждение их правомочий. 
• При участии в сделке несовершеннолетних лиц обязательно наличие свидетельств о рождении, а также документов, подтверждающих полномочия законных представителей, действующих в интересах граждан, не достигших возраста 18 лет. 
• Справка ЕГРН, подтверждающая факт наличия прав собственника на реализуемый объект недвижимости и отсутствие ограничений и обременений на квартиру. 
• Выписка на основании домовой книги, в которой указана информация относительно лиц, прописанных и проживающих в квартире на момент ее продажи. 
• Кадастровый паспорт. 

В случае, если расписка о получении продавцом денежных средств и акт приема передачи квартиры были составлены в виде отдельных документов, их также необходимо приложить к приведенному выше перечню. Для исключения возможных проволочек обязательный пакет необходимо дополнить ксерокопиями всех документов.