Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры - Официальные разъяснения
Предварительный договор купли продажи квартиры (ПДКП) – документ, задача которого заключается в обеспечении подтверждения намерений сторон относительно продажи и приобретения объекта недвижимости. Часто необходимость в его заключении обусловлена требованиями правовых норм, к примеру, при внесении задатка, участии в сделке несовершеннолетних лиц, использовании государственных субсидий, выделенных на покупку жилья. Если стороны намерены отказаться от совершения сделки, расторжение предварительного договора осуществляется в порядке, установленном законом.
Понятие предварительного договора КПК
Предварительный договор купли продажи квартиры – наделенный юридической силой документ, обеспечивающий исполнение сторонами условий сделки, в качестве объекта которой выступает недвижимое имущество. Иными словами ПДКП - гарантийно-обеспечительный документ, в пунктах которого отражены обязательства сторон и финальные условия сделки.
Срок действия предварительного договора устанавливается сторонами. Однако его указание не является обязательным требованием. В соответствии с положениями гл. 29 ГК РФ срок действия ПДКП составляет один год с момента подписания документа. Если в течение указанного срока основной договор не был заключен, действие предварительного прекращается на законных основаниях.
Основания расторжения предварительного договора купли продажи квартиры
Предварительный договор может быть расторгнут участниками на основании обоюдного согласия или в одностороннем порядке. Согласно положениям НПА, существует ряд оснований в соответствии с которыми прекращение действия ПДКП является возможным:
- Обоюдное согласие. Упрощенный вариант, не влекущий негативных последствий для сторон. Подтверждается составлением соглашения о расторжении ПДПК.
- Наличие в документе несоответствий и неточностей.
- Истечение срока действия.
- Выявление использования поддельной документации или мошеннических схем со стороны продавца или покупателя.
- Наличие обременения на реализуемом объекте недвижимости.
Возможны иные варианты, в числе которых отказ от заключения основного договора одной из сторон по причине обстоятельств личного характера. В их числе, к примеру, поиск более приемлемого варианта жилья, завышенная цена реализуемого объекта и другие.
Расторжение предварительного договора КПК в одностороннем порядке
Расторжение предварительного договора в одностороннем порядке возможно при наличии желания одного из участников сделки. При проведении процедуры важно учесть регламент, установленный действующим законодательством:
- Для исключения возможных разногласий при составлении договора рекомендуется дополнить его условиями относительно его расторжения. При инициации процедуры прекращения действия документа руководствоваться следует именно положениями, обозначенными в приведенном выше пункте.
- Приведение причины, в соответствии с которой предполагается расторжение договора. Допустимо, к примеру, сослаться на неисполнение второй стороной определенных обязательств, прописанных в ПДКП, выявление несоответствий недвижимого имущества предварительному его описанию и ряд других причин.
- Обязательное условие – направление второй стороне уведомления о расторжении договора, составленного в письменной форме. ПДКП прекращает свое действие после получения вторым участником сделки документа. Перед составлением уведомления важно изучить условия составленного ранее предварительного договора. Если документ включает пункт, в рамках которого установлен запрет на совершение одностороннего отказа от сделки, процедура расторжения в порядке досудебного производства исключена.
Не следует полагать, что процедура расторжения договора исчерпана при получении второй стороной уведомления. В ситуации, когда инициатор отказа от совершения сделки не имеет объективных причин для проведения такой процедуры, второй участник наделяется правом обращения в судебную инстанцию с исковыми требованиями о принуждении к совершению сделки.
Расторжение предварительного договора КПК по обоюдному согласию сторон
Расторжение предварительного ДКП в соответствии с обоюдным согласием сторон является приемлемым вариантом для обоих участников несостоявшейся сделки. Процедура осуществляется в рамках досудебного производства, не подразумевает финансовых затрат.
Расторжение договора по обоюдному согласию, как и следует из наименования, требует обязательного наличия устного или письменного соглашения обоих участников сделки относительно возможности прекращения действия документа. Проведение процедуры основано на составлении письменного соглашения о расторжении ПДКП объекта недвижимости. Нотариальное заверение документа в данном случае не является обязательным, однако возможно, если стороны сочтут обращение к нотариусу необходимой мерой.
Расторжение договора через суд
Необходимость обращения в суд для расторжения предварительного договора КП чаще возникает при условии ущемления финансовых интересов одной из сторон. Также решение вопроса в порядке гражданского судопроизводства возможно при отказе участников сделки выполнять условия таковой.
В зависимости от полноты и объективности документальной базы судом может быть вынесено решение о расторжении предварительного договора или принуждении участников к заключению финальной сделки купли-продажи. В случае, если стороной истца были произведены финансовые затраты, к примеру, внесение задатка на приобретение недвижимости, привлечение к составлению искового заявления и участию в заседании юриста, оплата государственной пошлины, наложение обязанности по возмещению убытка накладывается на ответчика. Однако это является возможным только при условии удовлетворения предъявленных исковых требований.
Важно знать, что составление предварительного договора налагает на каждого участника сделки определенные обязательства, невыполнение которых влечет за собой привлечение к ответственности, в том числе, финансового характера. С целью предупреждения вероятных разногласий рекомендуется составлять документ, отразив в нем все возможные варианты проведения процедуры заключения сделки купли-продажи.
