Расторжение договора найма жилого помещения - Официальные разъяснения

Договор найма представляет собой соглашение между наймодателем и нанимателем о предоставлении жилого помещения для проживания с последующим внесением платы за его содержание. Статья 687 ГК РФ устанавливает основания для аннулирования соглашения как в добровольном порядке, по инициативе одной из сторон, так и в судебном.  

Основания расторжения договора найма ЖП 

Расторжение договора найма квартиры осуществляется: 

• досрочно; 
• в момент истечения срока действия контракта, если одна из сторон уведомила вторую о том, что не желает пролонгировать соглашение. 

Так как наймодатель и наниматель равны по своим правам и оба являются сторонами договора, соответственно, у каждого из них есть право настоять на прекращение взаимоотношений. 

Какие причины для расторжения выделяет закон: 

• По инициативе нанимателя при условии предварительного уведомления наймодателя. 
• По соглашению сторон (статья 450 ГК РФ). 
• По инициативе наймодателя посредством обращения в суд. 

На практике нередко ставится знак равенства между договором найма и договором аренды. Однако эта два разных соглашения. Они имеют различный субъектный состав, отличаются по порядку расторжения. Например, досрочное расторжение договора аренды квартиры арендатором в любое время без объяснения причин, как это позволяется нанимателю, невозможно. 

Расторжение договора по инициативе нанимателя 

Наниматель – это сторона сделки, который берет жилплощадь в пользование, вносит за него плату и, соответственно, обязуется выполнять все условия сделки.  

Законодатель, наделяя нанимателя обширным перечнем прав по расторжению договора найма, предоставляет ему возможность расторгнуть договор без объяснения причин. Необходимо соблюдение 2 условий: 

• уведомление наймодателя за 3 месяца до даты расторжения (этот срок установлен законом, в тексте договора можно согласовать иной период); 
• получение согласия от остальных проживающих в квартире лиц. 

Если между сторонами возникли разногласия, они разрешаются в судебном порядке. 

Согласия ото всех членов семьи и проживающих нужно оформить в письменной форме и удостоверить подписью гражданина. Нотариального удостоверения не требуется. 

Уведомление наймодателю также формируется в письменной форме, к нему прикладываются согласия. Направить документы можно почтой, лучше заказным письмом с уведомлением, чтобы у нанимателя было подтверждение даты, с которой он может отсчитывать 3-месячный (либо иной установленный договором) срок. 

Законодатель дает нанимателю еще одно основание для аннулирования действия договора – если жилье признано аварийным или в нем невозможно проживать (это должно быть подтверждено актами экспертизы, иными документами). Потребуется обращение в суд. 

Расторжение договора по инициативе наймодателя 

Досрочное расторжение договора аренды квартиры схоже с расторжением договора найма. Со стороны наймодателя это можно сделать по следующим основаниям: 

• отсутствие платы за проживание в течение полугода (если иной период не предусмотрен договором найма; можно установить больший, но не меньший срок) или более 2 раз при краткосрочной сделке; 
• порча имущества, его разрушение действиями нанимателя или иными лицами, за действия которых он должен отвечать; 
• если после вынесения предупреждения нанимателю о прекращении использования помещения не по назначению или нарушения прав третьих лиц (соседей) он продолжает совершать противоправные действия; 
• квартира непригодна для проживания, так как находится в аварийном состоянии. 

Наймодатель, в отличие от нанимателя, ограничен в своих правах и потому потребовать расторжения договора во всех вышеуказанных случаях он вправе только в судебном порядке.  

Последствиями прекращения действия соглашения о найме является выселение нанимателя. Поэтому суд исследует все обстоятельства дела самым тщательным образом для того, чтобы не нарушить права граждан на жилище, установленные Конституцией РФ. 

В частности, если речь идет о невнесении платы, должны быть выяснены причины такого поведения, уведомлял ли наниматель о возникших проблемах и т.д. 

Кроме того, если наймодатель подал иск в суд, то последний может дать нанимателю 1 год для ликвидации обстоятельств, которые явились причиной для обращения в суд. Если эти обстоятельства не устраняются, то суд выносит решение о прекращении действия контракта. Но по ходатайству нанимателя указывает об отсрочке для исполнения решения на срок до 1 года. 

Далее, если наниматель использует помещение не по назначению, то наймодатель должен сначала уведомить его об этом. Законодатель способ уведомления не указывает. Рекомендуем составить письмо в письменной форме и передать его под роспись или направить почтой заказным письмом с уведомлением. 

Прекращение договора найма при отсутствии договора 

На практике встречаются случаи, когда наймодатель не настаивает, а наниматель соглашается не подписывать договор о передаче жилья в пользование. В этом случае нарушается закон. Но вопрос в другом: как прекратить все взаимоотношения в рамках «несуществующего» договора? То есть наймодатель может выставить вещи гражданина из квартиры, а наниматель покинуть жилпощадь без уведомления? 

Нет. Даже если стороны не заключили договор, они должны действовать в рамках Гражданского кодекса РФ. А именно: 

• наниматель при желании аннулировать договор должен уведомить наймодателя минимум за 6 месяцев; 
• наймодатель вправе расторгнуть соглашение в связи с противоправным поведением проживающих лиц, согласно ст. 687 ГК РФ. 

И, наконец, обе стороны могут заявить о прекращении взаимоотношений, если дом признан аварийным или в нем невозможно проживать по объективным причинам. 

Если придется обратиться в суд, то наймодатель и наниматель должны будут доказать наличие правоотношений между ними, несмотря на отсутствии подписанного договора.