Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации - Официальные разъяснения

Любая сделка может подлежать отмене даже после оформления всех необходимых документов и совершения действий, предусмотренных законом. Это касается и договора купли-продажи недвижимого имущества. Стороны могут принять это решение по взаимному согласию или в одностороннем порядке. 

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации 

Процедура госрегистрации считается завершающей в сделке по купле-продаже недвижимого имущества. Но даже после регистрации договор может продолжать свое действие по причине того, что одна из сторон сделки не до конца выполнили свои обязательства. Речь может идти о следующих ситуациях: 

• продавец не передает квартиру или уклоняется от выселения; 
• покупатель не оплачивает полную стоимость приобретенного имущества. 

В договоре могут быть предусмотрены и иные обязательства. 

До тех пор, пока сделка фактически не завершена, ее участники могут потребовать расторжения договора по отчуждению имущества даже после государственной регистрации. 

Однако законодатель защищает права добросовестных приобретателей и в случаях, предусмотренных нормативными актами, позволяет расторгнуть договор купли-продажи даже после его надлежащего исполнения и завершения регистрационных действий. 

Нормативное регулирование 

Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы прекращения действия договора купли-продажи является Гражданский кодекс РФ. Причем изучать нужно не только главу 29, но и статьи, посвященные признанию сделки недействительной. 

Следующий кодекс, который нам пригодится – Земельный кодекс РФ. Он регламентирует вопросы, связанные с продажей земельных участков. 

Налоговый кодекс РФ будет полезен для изучения статей, устанавливающих размеры госпошлин для судов различной юрисдикции. 

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уточняет порядок и основные требования к ЕГРН. 

Расторжение в одностороннем порядке 

И покупатель, и продавец могут стать инициаторами прекращения взаимоотношений в рамках сделки по купле-продаже недвижимого имущества даже после проведения регистрации в Росреестре. 

Причины для расторжения у покупателя: 

• продавец отказывается передавать квартиру; 
• продавец не выселяется из помещения; 
• продавец создает препятствия для пользования, заселения в квартиру; 
• появились обстоятельства, о которых продавец не предупредил покупателя (например, объявился родственник из мест не столь отдаленных и требует заселения, так как ранее он был зарегистрирован в квартире и имеет право на проживание). 

Причины для расторжения у продавца: 

• покупатель не оплачивает стоимость имущества; 
• покупатель не вносит очередной платеж, если ему была предоставлена рассрочка и оплачены сумма меньше половины стоимость жилья; 
• приобретатель уклоняется от получения ключей, заселения и т.д. 

Для реализации права на аннулирование сделки по купле-продаже недвижимости в одностороннем порядке инициатор должен направить второй стороне уведомление об этом. Далее происходит обсуждение условий расторжения, после чего стороны составляют совместное заявление в Росреестр или инициатор обращается в суд для получения решения. 

По обоюдному согласию 

Продавец и покупатель могут договориться о том, что договор купли-продажи подлежит расторжению. Они возвращают друг другу все, что было получено в результате сделки. 

Далее стороны пишут совместное заявление о прекращении государственной регистрации права в Росреестр, и недвижимость возвращается к предыдущему владельцу. 

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд 

Чтобы аннулировать договор купли-продажи в судебном порядке, заинтересованная сторона должна соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Он заключается в направлении претензии.  Законодатель считает необходимым этот этап, так как, узнав о требованиях инициатора расторжения соглашения, ответчик может их удовлетворить после получения письма. 

Следующий шаг – подготовка искового заявления, если ответа на претензию не последовала или он не удовлетворил заявителя. В иске указывается следующая информация: 

• наименование сторон и суда; 
• обстоятельства дела; 
• требования истца. 

К заявлению прикладываются следующие документы: 

подтверждающие направление иска ответчику; 

• договор купли-продажи; 
• квитанция об оплате госпошлины (если речь не идет о споре в рамках законодательства о защите прав потребителей); 
• подтверждающие сведения, изложенные в иске; 
• расчет суммы для возврата (если такое требование было заявлено). 

После рассмотрения заявления суд выносит решение. Оно вступает в силу в течение 30 дней после изготовления в окончательной форме (этот срок дается на обжалование судебного акта). 

Далее истцу необходимо взять решение суда (оригинал) и обратиться в Росреестр (МФЦ, если документы на регистрацию были поданы туда) и написать заявление об исключении записи о смене собственника из ЕГРН на основании судебного акта. 

Признание сделки недействительной 

Недействительность договора купли-продажи может быть обусловлена рядом факторов: 

• несоблюдение требований к форме сделки (например, отсутствие государственной регистрации); 
• недееспособность/частичная недееспособность одной из сторон; 
• отсутствие предмета договора; 
• сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, существенного заблуждения, насилия; 
• на недвижимость наложено ограничение по распоряжению и т.д. 

Фактически, обстоятельства, по которым сделку можно признать недействительной, имеют место быть уже на этапе подписания соглашения. Поэтому считается, что никаких правовых последствий данный контракт порождать для сторон не будет. Если же по договору было передано имущество или денежные средства, покупатель или продавец обязаны их вернуть.