Расторжение договора купли-продажи квартиры - Официальные разъяснения

Сделки, связанные с отчуждением или приобретением недвижимого имущества, обладают рядом особенностей. В частности, они требуют государственной регистрации и обязательного соблюдения письменной конфигурации договора. Прекращение взаимоотношений в рамках данных обязательств следует рассматривать не только сквозь призму положений Гражданского кодекса РФ, но и с учетом судебной практики. 

Основания расторжения договора купли-продажи квартиры 

Один из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора. Поэтому, несмотря на то, что законодатель прямо указывает на порядок действий стороны в той или иной ситуации, в конце статей ГК РФ есть интересное окончание - если другое не установлено законом или договором. Это диспозитивное положение дает возможность контрагентам прописать в тексте контрактов дополнительные условия, которые не противоречат действующему законодательству. В частности, речь идет и о причинах для аннулирования договора купли-продажи квартиры. 

В статье 450 ГК РФ предусмотрено несколько возможностей для прекращения отношений между участниками сделки по приобретению или отчуждению недвижимого имущества: 

• По взаимной договоренности продавца и покупателя. 
• По инициативе одного из партнеров (при обнаружении существенного нарушения условий сделка вторым партнером и в иных случаях, установленных договором). 
• По акту суда в случае, если условия, при которых был заключен контракт, претерпели существенное изменение. 

Нормативное регулирование сделки 

Купля-продажа недвижимого имущества – это подвид договора купли-продажи и поэтому на него распространяется правовое регулирование как параграфа 7 главы 30 ГК РФ, так  и параграфа 1 главы 30 ГК РФ. 

Вопрос расторжения и внесения изменений в текст соглашения об отчуждении квартиры четко прописан в главе 29 ГК РФ. 

Кроме того, сделку регламентирует ряд других нормативных актов. Например, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Налоговый кодекс РФ (для расчета госпошлины при обращении в суд, для совершения регистрационных действий). 

Расторжение договора КПК в одностороннем порядке 

Аннулирование договорных отношений по купле-продаже недвижимости может быть инициировано как продавцом квартиры, так и покупателем. Рассмотрим каждый вариант более подробно. 

Продавец вправе расторгнуть сделку на досудебной стадии: 

• если покупатель отказывается подписывать акт приема-передачи и оплачивать жилое помещение; 
• если приобретатель вовремя не вносит очередную сумму платежа, если жилое помещение ему было предоставлено в рассрочку (исключение составляют случаи, когда покупатель внес более половины суммы и запрет на расторжение по этому основанию предусмотрен в тексте договора). 

Покупатель может отказаться от дальнейших взаимоотношений в рамках сделки по приобретению недвижимости в следующих случаях (как правило, речь идет о судебном порядке разрешения спора): 

• квартира с обременением от третьих лиц, а покупатель не знал и не мог знать о таких обязательствах; 
• на квартиру имели претензии третьи лица, и впоследствии суд удовлетворил их требования; 
• при передаче земельного участка были предоставлены недостоверные сведения. 

Также у приобретателя недвижимости есть право в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора, если: 

• продавец отказывается передавать квартиру; 
• помещение передается с существенными недостатками. 

По обоюдному согласию 

Стороны договора купли-продажи вправе в любой момент договориться о том, что договор будет расторгнут. Алгоритм их действий следующий: 

• Составление соглашения о расторжении. Оно должно быть оформлено в той же форме, что и договор. Например, простая письменная, нотариально удостоверенная и т.д. 
• Если документы еще не были переданы в Росреестр, достаточно подписания соглашения контрагентами, произведение взаимозачетов и возвратов. 
• Когда продавец и покупатель успели отнести бумаги в Росреестр, необходимо подать заявление о прекращении процедуры регистрации до момента, когда информация о новом собственнике будет внесена в ЕГРН. В этом случае половина уплаченной госпошлины возвращается. 

Расторжение договора через суд 

Чтобы аннулировать договор купли-продажи через суд, необходимо выполнить ряд действий: 

• Направить письменное требование (претензию) второй стороне о необходимости выполнить возложенное на нее обязательство в рамках заключенной сделки. 
• Отсутствие ответа или невыполнение требований, изложенных в претензии – повод для составления искового заявления. В иске необходимо указать не только обстоятельства дела, но и расчет взыскиваемой суммы (если он имеет место быть), требования истца. 
• После оплаты госпошлины, сумма которой установлена ст. 333.19 НК РФ, заявление вместе с приложенными документами необходимо передать в районный суд по месту нахождения квартиры. 
• В случае наличия сомнений в «честности» второй стороны спора, допускается заявление ходатайства о введение обеспечительных мер в отношении недвижимости. 
• Получив решение суда, необходимо дождаться его вступления в силу. Далее обратитесь в Росреестр для удостоверения факта прекращения права собственности на спорное имущество покупателя (если спор был именно об этом). 

Признание сделки КПК недействительной 

Недействительной может считаться оспоримая сделка (по решению суда) или ничтожная. Законодатель указывает основания, по которым договор купли-продажи оспаривается: 

• нарушение прав и интересов второй стороны отношений; 
• наличие признаков мнимой или притворной сделки; 
• продавец или покупатель недееспособны/частично недееспособны; 
• на куплю-продажу не получено согласие третьего лица или государственного органа, если оно было необходимо и т.д. 

Для обращения в суд за признанием сделки недействительной необходимо собрать объективную доказательственную базу, изучив которую, у судьи не возникнет никаких сомнений в правоте истца.