Расторжение договора аренды - Официальные разъяснения

Взаимодействие между владельцем недвижимости и арендатором происходит на основании договора. Документ регламентирует права и обязанности сторон, отражает правила пользования помещением, закрепляет иные особенности. В процессе сотрудничества могут возникнуть непредвиденные ситуации, из-за которых возникает потребность в досрочном расторжении договора аренды. Прекращать правоотношения необходимо, соблюдая нормы законодательства. 

Основания расторжения договора аренды 

Аренда помещения - двусторонняя сделка. Она затрагивает интересы всех участников правоотношений. Досрочное расторжение договора аренды может нарушить права одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел ситуации, в которых допустимо прекращение сделки по инициативе только 1 участника. Процесс регламентируют статьи 619-620 ГК РФ. Если срок аренды еще не истек, расторгнуть договор можно только в следующих ситуациях: 

• достигнуто обоюдное согласие; 
• присутствует основание, закреплённое в ГК РФ; 
• имеют место быть основания для досрочного расторжения, закреплённые в самом договоре аренды. 

Первый вариант считается наиболее простым. Чтобы прекратить правоотношения, стороны готовят дополнительное соглашение о расторжении сделки. Документ выступает основанием для прекращения аренды. В остальных ситуациях может возникнуть потребность в обращении в суд. 

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем 

Основание для выполнения процедуры закреплены в статье 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно, если арендатор: 

• свыше 2 раз отказался своевременно вносить арендную плату; 
• не выполнял условия аренды; 
• использовал помещение не по назначению; 
• не выполнил капитальный ремонт в установленные сроки. 

Вышеуказанный перечень не является исчерпывающим. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя может быть осуществлено и в случае, если в соглашении установлены иные основания, не противоречащие положениям статьи 450 ГК РФ. 

Чтобы выселить арендодателя, который не хочет производить досрочное расторжение сделки, владелец имущества должен обратиться в суд. Обязательно должны присутствовать основания для прекращения сотрудничества. В ином случае требования отклонят. 

Изначально предстоит попробовать урегулировать конфликт мирным путем. Для этого нужно направить письменное уведомление с требованием об устранении нарушения. Если арендодатель не отреагировал, необходимо подготовить исковое заявление, дополнить его арендным договором и инициировать судебное разбирательство. 

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора 

Арендатор также имеет право инициировать досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Процедуру регламентирует статья 620 ГК РФ. Требования удовлетворят в следующих ситуациях: 

• арендодатель отказался передавать имущество в пользование; 
• владелец недвижимости препятствует пользованию имуществом; 
• помещение имеет изъяны, о которых хозяин знает заранее, но решил не сообщать арендатору; 
• нарушены сроки выполнения капитального ремонта; 
• возникла непредвиденная ситуация, в которой арендатор не виноват, и имущество стало непригодным для использования. 

Стороны также могут оговорить дополнительные основания для досрочного прекращения сотрудничества по инициативе арендатора. Их закрепляют в соглашении. Чтобы досрочно прекратить сотрудничество по своей инициативе, арендатор должен удостовериться в присутствии оснований для выполнения процедуры, подготовить исковое заявление и обратиться в суд. 

Расторжение договора найма жилого помещения 

Процесс  регламентирует статья 687 ГК РФ. Аренда и наем помещения очень похожи. Главное отличие состоит в том, что взять имущество в наем могут только физические лица. Организации могут только арендовать помещение. Досрочное прекращение сотрудничества осуществляют по следующей схеме: 

1. Сторона, решившая расторгнуть соглашение, письменно уведомляет другого участника сделки. В статье 687 ГК РФ говорится, что наниматель обязан предупредить наймодателя за 3 месяца до прекращения сотрудничества. 
2. Дождаться ответа на уведомление. В законодательстве обязанность по получению обратной связи не закреплена. Однако возможна ситуация, когда хозяин квартиры, узнавший о нарушении, готов дать во время на исправление ситуации. В этом случае в самом соглашении фиксируют срок, в течение которого необходимо предоставить ответ. Если в документе соответствующая информация отсутствует, в силу вступают правила о так называемом разумном сроке. На ответ необходимо предоставить время, достаточное для исправления допущенных нарушений или обратной связи. Если стороны не смогли договориться о досрочном расторжении, и дело дошло до судебного разбирательства, принимать решение о том, насколько срок был разумным, будет судья. 
3. Подписать соглашение о добровольном прекращении взаимных прав и обязанностей. Этот путь считается самым быстрым и надежным. 
4. Подготовить акт приема-передачи. 

Если разрешить конфликт мирным путем не удалось, можно подготовить иск и обратиться в суд. 

Акт о расторжении договора аренды 

Занимаясь досрочным расторжением сделки, стороны должны подготовить акт. В первую очередь в нём оговаривается, кто является участником сделки. Затем приводится ссылка на соглашение, на основании которого у сторон возникли арендные правоотношения. Далее фиксируют причины, которые повлекли за собой досрочное расторжение договора. 

Стороны обязательно должны отразить срок, который является окончательной датой прекращения сотрудничества. До этой даты арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. Лицо, арендовавшее квартиру, обязано полностью выполнить свои обязательства. Даже если произошло досрочное расторжение соглашения, и подписан соответствующий акт, гражданин обязан произвести полный расчёт и закрыть задолженность, если она имеется. В иной ситуации хозяин недвижимости может инициировать судебное разбирательство.