Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя - Официальные разъяснения

Договор аренды – это документ, на основании которого лицо, именуемое наймодателем или арендодателем обязуется предоставить арендатору жилое или нежилое помещение либо иной объект (автотранспорт) для дальнейшего пользования и владения.  В свою очередь арендатор должен в соответствии с договором выплачивать денежные средства за право пользования объектом. Арендовать можно квартиры, дома, комнаты, гаражи, коммерческую недвижимость, офисы для работы, складские помещения, магазины, автомобильный транспорт 

Само пользование носит временный характер, и арендатор не имеет в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства вещных прав на объект недвижимости, который находится у него в аренде, то есть он не в состоянии продать, обменять или подарить его. Договор аренды может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и на основании обращения в судебные органы.  

Основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя  

Основания для прекращения действия договора аренды прописаны в положениях статьи 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ними расторгнуть договорные отношения арендодатель может в следующих ситуациях: 

• Если гражданин или компания, арендующие имущество неоднократно нарушают условия договора. Например, они наносят ему ущерб; 
• Невнесение денежной платы за пользование имуществом. Арендодатель может расторгнуть договор, если ему более двух раз не заплатили предусмотренную договором арендную плату; 
• Отказ от проведения полного или частичного ремонта в помещении, который прописан в договоре как одно из условий аренды.  

Нарушение договорных отношений должно носить существенный характер. То есть оно влечет определенный ущерб для владельца имущества. Именно поэтому перед передачей объекта в договоре аренды он полностью описывается. В частности, отказаться от договора можно, если арендатор снимая квартиру или дом использует помещение для склада или же намеренно либо не намеренно наносит ущерб вещам, ремонту, коммуникациям.  

Порядок досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя 

Процедура досрочного расторжения договорных отношений не сложная, но для ее инициации должны быть веские причины. Она обычно проходит в четыре основных этапа: 

• Подготовка и направление специального уведомления в письменном виде о том, что арендодатель в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса России требует выполнить арендатора все требования, обусловленные договором; 
• Предложение расторгнуть договор на основании статей 619 и 452 ГК России; 
• При проведении добровольного расторжения подготавливается акт приема-передачи имущества от нанимателя арендодателю; 
• Если арендатор не спешит выполнять обязательства и расторгать добровольно договор, то тогда собственник может в тридцатидневный срок обратиться в судебные органы.  

Обычно граждане стараются включать в документ договора сведения о том, что при нарушении условий он может быть расторгнут добровольным образом. Если предстоит обращение в суд, то тогда следует собрать все правоустанавливающие документы на объект недвижимости вместе с оригиналом договора и уведомлением, которое было направлено арендатору.  

Важно отметить то, что расторжение путем отказа, выполненного в одностороннем порядке более предпочтительно, чем длительные судебные тяжбы, но даже на стадии судебного рассмотрения арендодатель и арендатор могут заключить мировое соглашение, которое будет иметь юридическую силу.  

Как подготовить уведомление о расторжении аренды?  

Уведомить арендатора следует обязательно, так как таким образом будет соблюдаться претензионный порядок досудебного рассмотрения гражданского дела и при отказе нанимателя можно будет обратиться в суд в течение тридцати календарных дней.  

Уведомляется арендатор и не всегда при решении собственника о разрыве договорных отношений. Такой документ может направляться и в том случае, если нужно изменить договор и требуется обязательное согласие сторон. Если говорить о сроках уведомления, то перед подачей иска в суд следует: 

• Подготовить и подать уведомление и дождаться официального ответа на него от контрагента; 
• При отказе или отсутствии реакции в течение 30 дней направить исковое заявление в районный суд общей юрисдикции.  

Если ситуация касается договора, в котором не указан срок действий арендодателя, то тогда на основании такого документа он должен уведомить арендатора не позднее трех календарных месяцев.  

Для соблюдения всех процессуальных тонкостей уведомление лучше направлять заказным письмом или при возможности вручить его лично под роспись, но только если арендатор юридическое, а не физическое лицо и за получение может расписаться представитель компании.  В самом уведомлении указывается: 

• Название документа; 
• Данные арендатора и арендодателя (ФИО, адрес регистрации, проживания, ИНН, ОГРН для юридических лиц); 
• Сведения о заключенном договоре аренды; 
• Описание проблемы и требования изменения или расторжения договорных отношений на основании приведенных нормативно-правовых актов.  

В конце заявления оговариваются сроки совершения такого юридически значимого действия, как расторжение договора аренды и другие требования.

Последствия расторжения договора аренды  

При расторжении договорных отношений арендатор обязан освободить помещение и передать его арендодателю вместе с актом приема-передачи. Отдельно стоит сказать о причиненном ущербе. Он может компенсироваться в материальном и моральном виде в добровольном или судебном порядке. 

Также отметить надо, что обязанность гражданина по внесению арендных платежей за пользование имуществом возникает с момента его передачи на основании заключенного договора.