Расторжение договора аренды по инициативе арендатора - Официальные разъяснения

Договор аренды представляет собой гражданско-правовое обязательство, согласно которому одна сторона – арендодатель передает второй стороне- арендатору за плату в пользование помещение. Любой контракт может быть аннулирован либо по соглашению партнеров, либо по инициативе одного из них. Также законом предусмотрен судебный порядок разрешения вопроса. 

Основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора 

Все обстоятельства, позволяющие арендатору заявить о прекращении действия договора аренды, условно можно на 2 большие группы: 

Причины, связанные с неправомерными действиями арендодателя: 

• не передает помещение или предметы, которые был обязан передать; при этом арендатор не воспользовался своим правом на истребование этого имущества и компенсацию убытков; 
• арендодатель «мешает» осуществлять право аренды, то есть, не передает документы, без которых пользование зданием не представляется возможным; арендатор не воспользовался своим правом на истребование документов или документы ему не были переданы; 
• арендодатель не проводит работы по капремонту, если такая обязанность предусмотрена договором аренды; 
• допущено существенное нарушение условий соглашения; 
• на пользование объектом претендуют третьи лица, о которых арендатор не знал; при этом он не должен воспользоваться правом уменьшения арендной платы. 

Причины, связанные с переданным имуществом, помещением: 

• здание невозможно использовать по назначению; при этом причины не связаны с действиями арендатора; 
• имеются недостатки имущества, препятствующие пользованию им; арендодатель, несмотря на возложенную обязанность законом, не уведомил об этом и при приемке вещей арендатор не узнал об этих недостатках. 

Кроме того, если имеет место быть инициатива о  досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора, арендодатель может согласиться с ним и партнеры прекратят все отношения в рамках арендных обязательств по соглашению сторон. 

Порядок досрочного прекращения договора аренды 

Досрочное прекращение договора аренды арендатором начинается с извещения арендодателя о своих планах. Далее ему необходимо дождаться ответа контрагента. Законодатель сроков не устанавливает, но по общему правилу, он равен 30 дням, если иной срок не определен контрактом или не прописан в уведомлении. 

Если арендодатель соглашается с тем, что договор нужно расторгнуть, стороны вправе подписать соглашение. Оно составляется в письменной форме. Если сам контракт подлежал государственной регистрации, то и соглашение должно пройти через Росреестр.  

Если арендодатель отказывается расторгать договор добровольно или не дает ответ на уведомление, то арендатор вправе обратиться в суд для защиты нарушенных прав и взимания убытков, нанесенных ему действиями арендодателя. 

После того, как суд огласит решение, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, оно вступит в силу и арендатор может отнести его судебным приставам для возбуждения исполнительного производства. При необходимости нужно обратиться в Росреестр для удостоверения расторжения договора и исключения сведений из ЕГРН. 

Уведомление о расторжении договора аренды 

Арендатор, после того как узнал о наступлении обстоятельств, препятствующих дальнейшему продолжению арендных взаимных обязательств, должен уведомить о своем намерении арендодателя. 

Документ составляется в письменной форме и направляется контрагенту по почте (желательно, заказным письмом), вручается нарочно или передается иным способом, указанным в договоре. 

К уведомлению можно приложить соглашение о расторжении контракта с указанием всех необходимых условий и предложить арендодателю провести переговоры по обсуждению всех имеющихся разногласий. 

По общему правилу, уведомление направляется по адресу, прописанному в  качестве почтового адреса арендодателя. Если такой информации нет, по адресу, указанному в реквизитах контракта. 

Что должно быть включено в текст уведомления? 

• ФИО, адрес, телефон адресата и отправителя. 
• Реквизиты договора аренды. 
• Причины для расторжения. 
• Обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом или уточнение, какие именно противоправные действия арендодателя имели место быть. 
• Число, подпись. 

Если арендодатель пойдет в суд, то он должен будет представить доказательства попытки досудебного урегулирования спора. Именно поэтому необходимо сохранить не только уведомление, но и подтверждение его отправки. 

Последствия расторжения договора аренды 

После того, как договор аренды будет расторгнут, арендатор обязан передать арендодателю все полученное от него имущество. Рекомендуем оформить акт приема передачи. В нем необходимо указать не только предметы и помещения, которые возвращаются, но и их количество и состояние (с уточнением повреждений).  

Такая мера «безопасности» нужна, прежде всего, арендатору. Арендодатель может впоследствии обратиться в суд с заявлением о том, что вещи были переданы в ненадлежащем состоянии. Суд, конечно, должен учесть степень износа в зависимости от срока пользования. Но если у арендатора будет подписанный арендодателем акт, это упростит разбирательство и выяснение отношений. 

Далее необходимо обратить внимание на то, в какой форме был заключен договор. Если имела место быть государственная регистрация сделки, расторжение также нужно «провести» через Росреестр. 

И, наконец, последний вопрос – вопросы арендной платы или совершение иных обязательств. Если стороны прекращают арендные отношения по взаимной инициативе, и в соглашении указывают, что арендатором или арендодателем должны быть совершены определенные действия, то положения соглашения должны выполняться. 

Когда имеется решение суда, за его исполнением должен следить истец ли судебный пристав-исполнитель, если будет возбуждено исполнительное производство.