Расторжение договора аренды квартиры - Официальные разъяснения

В соответствии с установленными законодательными нормами Российской Федерации договор аренды квартиры можно расторгнуть как в одностороннем, так и двустороннем порядке добровольно или же принудительно на основании вынесенного и вступившего в законную силу судебного решения.  

Причины, по которым может быть расторгнут договор  

Основная причина, по которым происходит разрыв договорных отношений, когда дело касается аренды такого жилого помещения как квартира – это истечение срока действия самого договора. Также данное юридические значимое действие может быть осуществлено по следующим основаниям: 

• По желанию сторон, прописанным в тексте предварительно составленного соглашения о расторжении; 
• Если были явные нарушения договора со стороны как арендодателя, так и арендатора, обозначенные в положениях статей 619-620 Гражданского кодекса России; 
• При наличии обоюдного желания нанимателя жилого помещения и собственника квартиры.  

Чаще всего на практике договор расторгается, когда заканчивается срок его действия и у лиц нет претензий друг к другу. В иных ситуациях требуется инициация судебного производства, особенно если дело касается возмещения материального вреда. 

Досрочное расторжение договора арендатором  

Статья 620 Гражданского кодекса России говорит о том, что наниматель квартиры может расторгнуть договорные отношения в том случае, если несмотря на заключенный документ собственник не предоставил объект в пользование, он не делает квартиру пригодной для того, чтобы в ней проживали, не проводит капитальный или косметический ремонт, если это обозначено в соглашении или он чинит препятствия для проживания.  

Арендатор может направить уведомление собственнику и составить акт приема-передачи квартиры. Если же арендодатель не согласен, то тогда следует обратиться в суд с требованием одностороннего расторжения договора.  

Порядок расторжения договора в суде  

Если один из участников договорных правоотношений не хочет выполнять волю другого лица в плане расторжения договора, то тогда после вручения уведомления гражданин вправе подать исковое заявление в суд со следующими документами: 

• Копия паспорта; 
• Договор аренды; 
• Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследственные права). 

Если дело рассматривается между физическими лицами, то тогда обращаться надо в суд общей юрисдикции. Споры между юридическими лицами или физическими и юридическими лицами подлежат рассмотрению в арбитраже.  

Порядок расторжения по соглашению сторон  

Если арендодатель и арендатор согласны расторгнуть договорные отношения касающиеся аренды, то тогда им надо составить так называемое обоюдное соглашение о передаче имущества (в данном случае квартиры) и подготовить акт приема-передачи жилья. Расторгнутым документ официально считаться будет с той даты, которую стороны пропишут в своем соглашении.  

Расторжение по основаниям, обозначенным в договоре  

Бывает и так, что прекращение действия арендного договора возникает в те моменты, когда есть основания, отраженные в тексте документа. Оптимально, если проблема решается без привлечения судебных органов и длительных судебных разбирательств. В этом случае наниматель жилого помещения должен составить и в письменном виде направить собственнику уведомление о том, что он хочет прекратить аренду и дожидается ответа в течение тридцати календарных дней. Если собственник согласился, то тогда составляется соглашение о расторжении договора.  

Досрочное расторжение договора аренды квартиры арендодателем  

Раньше срока в одностороннем порядке закончиться действие договора аренды может, и собственник жилья по следующим основаниям, обозначенным в статье 619 Гражданского кодекса России может расторгнуть его: 

• В течение более двух месяцев с даты последнего платежа не вносятся денежные средства нанимателем за аренду квартиры; 
• Нарушаются правила и условия, прописанные в договоре; 
• Не проводятся ремонтные и косметические работы, обозначенные в документе.  

Арендодатель должен уведомить нанимателя жилого помещения о том, что он намерен в дальнейшем расторгнуть с ним договор аренды. Также могут указываться в уведомлении и требования о возмещении материального ущерба вследствие причиненного объекту недвижимого имущества вреда со стороны арендатора. 

Если арендатор не желает выполнять требования или вовсе игнорирует их, то тогда собственник квартиры может в течение тридцати календарных дней обратиться с исковым заявлением в гражданский суд общей юрисдикции и потребовать расторжения договора аренды в принудительном порядке по основаниям, обозначенным выше в статье.  

Уведомление о расторжении договора аренды  

Крайне важно для соблюдения правильности процессуального порядка уведомить арендатора или арендодателя о том, что действие договора должно быть прекращено. При помощи этого юридически значимого действия соблюдается досудебный порядок урегулирования гражданского дела. Просто так иск о расторжении договора суд не примет, если контрагент до этого не был уведомлен надлежащим образом. 

Само уведомление составляется в простой письменной форме. В нем обозначаются все данные о нанимателе жилого помещения и арендодателе. Затем описывается сама проблема вместе с просьбой расторгнуть договор аренды, освободить помещение, компенсировать ущерб (обозначается та проблема, которую нужно решить в первую очередь).  

Этот документ надо направить второй стороне не позднее тридцати календарных дней до даты расторжения договора. Лучше всего сделать отправку заказным письмом, так как при его получении нужно расписаться и в соответствии с гражданско-процессуальными нормами этот факт будет считаться официальным уведомлением потенциального ответчика. Также в документе обязательно ставится дата составления и прописываются все ссылки на нормативно-правовые акты.