Расторжение договора аренды ГК - Официальные разъяснения

Аренда недвижимости – частое явление, с которым сталкивался каждый человек. Все сделки, касающиеся аренды, регламентируются Гражданским Кодексом РФ. На основании ГК РФ в договоре указываются права и обязанности сторон, а также основания для прекращения договоренностей.  

Основания для прекращения договора 

Согласно общему правилу, действие договора прекращается в тот момент, когда заканчивается срок аренды. Однако если арендатор продолжает пользоваться помещением, то договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.  

Так как аренда недвижимости представляет собой двустороннюю сделку, то досрочное расторжение может привести к ущемлению прав противоположной стороны. Поэтому в законодательстве предусмотрены случаи, когда досрочное расторжение разрешено, а когда – невозможно.  

Если срок аренды помещения еще не истек, то стороны имеют права расторгнуть договоренность в следующих случаях: 

• По обоюдному согласию. 
• По инициативе одной из сторон, но по основаниям, прописанным в договоре. 
• По инициативе одной из сторон в судебном порядке, по основаниям, прописанным в ГК РФ. 

Если арендатор и арендодатель разорвали договор мирным путем, то никаких проблем с расторжением ни у одной из сторон не возникнет. В этой ситуации им необходимо оформить соглашение, которое послужит основанием для прекращения отношений.  

Если одна из сторон против расторжения, то ситуацию можно разрешить несколькими способами.  

По инициативе арендатора 

Арендатор имеет право разорвать отношения с арендодателем в следующих случаях: 

• Владелец помещения так и не передал имущество в пользование. 
• Помещение имеет существенные недостатки, которые не были обговорены заранее и не были закреплены документально.  
• Арендодатель не проводит в нужный срок капитальный ремонт.  
• Помещением невозможно пользоваться по прямому назначению из-за каких-либо дефектов.  

Перечисленные выше основания – это малая часть из всего, что может быть при заключении сделки на аренду недвижимости.  

По инициативе арендодателя 

Арендодатель также вправе прервать отношения с другой стороной, при наличии следующих оснований: 

• Арендатор пользуется имуществом не по прямому назначению. К примеру, нежилое помещение он сдает в субаренду для проживания людей.  
• Сторона, арендующая помещение, отрицательно относится к имуществу. В результате действий нанимателя помещение разрушается, или его свойства заметно ухудшаются.  
• Арендатор задерживает оплату или вовсе не вносит платежи, особенно если подобный инцидент повторяется ежемесячно.  
• Съемщик не произвел капитальный ремонт (если по договору обязанность лежала на нем). 

При желании стороны могут оговорить причины, по которым они расторгают договор. 

Досрочное расторжение договора 

Наниматель имеет право аннулировать договор в одностороннем порядке. Основания прописывают в тексте соглашения, либо опираются на правила Гражданского Кодекса. Если вторая сторона не согласна с арендатором, то он вправе расторгнуть договор в судебном порядке.  

В судебном порядке 

Если контрагент отказывается расторгать отношения, а у нанимателя есть на это юридические основания, то последний может обратиться в суд. Прежде чем подать иск, ему необходимо проделать те же самые действия, то и при расторжении по обоюдному согласию. 

Для начала наниматель составляет уведомление о расторжении и передает его арендодателю. После этого ему придется дождаться указанного срока и предложить составить соглашению о расторжении.  

Если наймодатель выдвинет отказ, а затем начнет требовать платежи, то арендатору следует подать иск в суд по месту жительства, чтобы провести расторжение договора аренды по законам ГК РФ. 

По соглашению сторон 

Стороны могут аннулировать договор досрочно в любое для них время. Перед расторжением стороны заключают соглашение, в котором прописывают дату прекращения отношений. Также в документе указывают пункт о том, что соглашение служит актом передачи помещения.  

Если ни у одной из стороны нет претензий, то договор прекращает своей действие. Наниматель и наймодатель освобождаются от юридической ответственности.  

Если договор был заключен на неопределенный срок, то арендатор имеет право расторгнуть его по своему желанию в любой момент. Для этого ему следует предупредить о своих намерениях вторую сторону за 1 месяц, а в случае с коммерческим наймом — за 3 месяца.  

Спустя указанный срок арендатор освобождается от выполнения всех обязательств.  

Порядок расторжения 

Если расторжение договора аренды по ГК РФ происходит в суде, то порядок процедуры во многом зависит от того, кто выступает сторонами сделки. К примеру, если соглашение было установлено между гражданами, то разногласия рассматриваются в районном суде по месту жительства наймодателя. Если сторонами договора выступают ИП или предприятия, то дело передается в Арбитражный суд.  

Что касается арбитражного судопроизводства, то перед иском наймодателю следует составить претензию по поводу прекращения договоренности. Документ рассматривают в течение 30 дней. Если за месяц стороны так и не придут к единому мнению, то иск подается в Арбитражный суд.  

К иску следует приложить копию договора аренды, а также материалы, указывающие на необходимость прекращения арендных отношений. Помимо этого, нужно приложить квитанцию о плате государственной пошлины.  

После слушания суд выносит решение о расторжении договора, обжаловать которое можно в течение месяца. Если срок обжалования истек, то договор считается расторгнутым. В случае подачи апелляции, сделка считается расторгнутой после рассмотрения жалобы.