Право на заключение договора аренды - Официальные разъяснения

Покупка квартиры или земельного участка требует больших затрат. Однако это не лишает гражданина возможности пользоваться имуществом, которое не было куплено. Чтобы получить подобное право, можно заключить договор аренды. Он оформляется в письменном виде. В договоре фиксируются основные нюансы сотрудничества. Документ нужно составлять, руководствуясь положениями законодательства. В иной ситуации договор могут признать недействительным.

Суть и значение договора аренды

Понятие договора аренды закреплено в статье 606 ГК РФ. Документ приобретает силу для сторон договора после подписания. Положения договора учитывают в случае возникновения споров.

Аренда имущества представляет собой возмездную сделку. Это значит, что участник соглашения, получивший вещь или недвижимость в пользование, должен предоставлять определенную плату. Ее размер обязательно фиксируют в тексте соглашения. Дополнительно в договоре отражают сроки и порядок предоставления денежных средств.

Объект аренды должен быть идентифицирован. Для этого в договоре максимально подробно фиксируют информацию о нём. Данные меняются в зависимости от вида объекта. Если речь идет о недвижимости, обязательно фиксируется:

• адрес;
• площадь и размеры;
• целевое назначение.

В сделке принимают участие собственник и арендатор. Может возникнуть потребность в государственной регистрации сделки. Процедуру осуществляют при долгосрочной аренде недвижимости. Допустима передача имущества в субаренду. В этом случае в сделке будут фигурировать сразу три лица.

Право заключения договора аренды

Перечень лиц, которые имеют право взять имущество в аренду, не ограничен. Соответствующие права присутствуют у предпринимателей, юридических и физических лиц. Подобное разнообразие связано с тем, что в пользование могут быть переданы самые разнообразные ценности. В зависимости от статуса арендатора и арендодателя процесс подготовки соглашения может поменяться. Так, если в сделке участвует юридическое лицо, документ подписывает представитель организации. В договоре может быть проставлена печать компании. Иногда лицо представляет интересы организации на основании доверенности. Информация о документе должна быть отражена в тексте соглашения.

Торги на право заключения договоров аренды

На практике претендентов на получение имущества в аренду может быть несколько. Обычно идёт передача в пользование для коммерческой деятельности. В этой ситуации может быть проведён конкурс или аукцион на право заключения договоров аренды. Подобный метод используется, если имущество находится в собственности государства или муниципалитета. Соглашение заключается с лицом, выигравшим торги. Подобное правило закреплено в статье 447 ГК РФ. Аукцион или конкурс проводит владелец вещи или лицо, имеющее право на неё. Если в торгах принимает участие только один участник, их признают несостоявшимися. Победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Торги бывают открытыми или закрытыми. В первой ситуации участвовать в процедуре могут любые лица. Если речь идет о закрытом аукционе или конкурсе, возможность арендовать имущество будет предоставлена только специально приглашенным для этого представителям компаний. Организатор торгов направляет извещение. Информация должна быть предоставлена минимум за месяц до проведения аукциона или конкурса. Может потребоваться внесение задатка. Протокол с лицом, выигравшим аукцион или конкурс, подписывают в день, когда результаты стали известны и были задокументированы.

Споры о возврате платежа за право заключения договора аренды

Если лицо хочет получить возврат средств в виде арендной платы, а арендодатель отказывается выполнить процедуру, допустимо обращение в суд. Для этого потребуется подготовить исковое заявление. Однако нужно помнить о том, что единая практика, касающаяся вопроса, отсутствует. Суды принимают решения, руководствуясь персональными особенностями ситуации. Известны случаи, когда лица заключали соглашения с одним арендодателем, а затем требовали произвести возврат платежа, и уполномоченный орган выносил разные вердикты. Эксперты советуют заранее изучать все нюансы соглашения, дабы в последующем минимизировать риск возникновения споров.

Признание недействительным договора аренды

Соглашение должно соответствовать требованиям действующего законодательства, содержать обязательные условия и всю необходимую информацию. В иной ситуации документ могут признать недействительным. Процесс осуществляется с учетом положений статьи 166 ГК РФ. В ней говорится, что сделку могут признать оспоримой или ничтожной. Первая ситуация возникает, если соглашение заключено без получения согласия третьего лица, управляющего органа или муниципалитета. Право обратиться в уполномоченный орган с иском возникает после того, как лицо узнало о нарушении своих прав. Соглашение признается ничтожным по заявлению одной из сторон. Подобное возможно, если соглашение прямо противоречит нормам законодательства.

Обычно процесс оспаривания сделки невозможен без участия в судебном разбирательстве. Предстоит подготовить иск, указав в нём выдвигаемые требования. Документ необходимо дополнить договором аренды, правоустанавливающими документами на недвижимость, квитанциями, подтверждающими факт оплаты проживания, а также иными документами, которые демонстрируют правдивость заявителя.

Признание договора недействительным приводит к тому, что репутация контрагента страдает. Кроме того, арендодателя могут обязать вернуть денежные средства, а арендатора вернуть имущество, полученное во временное пользование. Из арендной платы могут вычесть средства за пользование помещением. Размер удержания определяет суд. Он учитывает все нюансы сложившейся ситуации. Решение суда можно оспорить. Для этого предстоит подготовить апелляцию и направить ее в уполномоченный орган.