Когда договор считается заключенным - Официальные разъяснения

В гражданских правоотношениях одним из важных условий является момент, когда контрагенты наделяются взаимными правами и обязанностями, то есть, когда их договорные обязательства вступают в силу. Конкретная дата может быть указана в тексте контракта, определена наступлением какого-либо события или предусмотрена законом. О том, с какого момента договор считается заключенным, расскажем ниже.

С какого момента заключения договора

По общему правилу, контракт считается заключенным в момент, когда контрагент, направившей оферту, получил на нее акцепт. Если речь идет об одновременном подписании соглашения, то оно действует со дня подписания. Когда один партнер направляет другому по почте договор, последний вступает в силу, когда будет получен подписанный экземпляр.

На практике взаимоотношения между хозяйствующим субъектами могут входить за рамки общепринятых правил, поэтому рассмотрим несколько вариантов, с помощью которых можно определить, с какого момента договор считается заключенным:

1. Акцепт получен с опозданием. Если задержка произошла по вине партнера, то контракт будет считаться подписанным в тот момент, когда вы сообщите ему о поступлении документа. Когда акцепт был отправлен контрагентом вовремя, но произошла, например, задержка на почте, то договор будет считаться заключенным с даты, оговоренной в письме, если получатель корреспонденции не уведомит партнера о том, что получит контракт с задержкой.
2. Если по договору предусмотрена передача вещей, то есть он является реальным по своей правовой природе, то и заключается только с момента передачи предмета. Например, договор займа.
3. Когда законодатель предусмотрел обязанность государственной регистрации контракта, то он считается заключенным для сторон в момент подписания, для третьих лиц - со дня госрегистрации.
4. Если имеется решение суда об обязании заключить договор, то он считается заключенным с момента вступления решения в силу.

Понятие оферты

Оферта представляет собой предложение о намерении заключить договор. Но не любое предложение будет считаться офертой. Оно должно обладать следующими признаками:

• быть достаточно определенным;
• выражать намерение лица, направившего его о заключении договора в последующем;
• описывать существенные условия контракта.

Оферта бывает 2 видов: публичной - если речь идет, например, о размещенном объявлении, на которое вправе откликнуться любой желающий и индивидуальной - имеющей адресата.

По общему правилу, все оферты безотзывные. Если ее инициатора не устраивает такое положение вещей, у него есть на выбор несколько вариантов:

• указать, что предложение не является офертой;
• указать, что оферта не безотзывная;
• если срок для акцепта не установлен, то автор оферты может отозвать ее заблаговременно.

Как делается оферта? Законом способ ее направления не предусмотрен. Инициатор может разместить объявление, направить коммерческое предложение, письмо на электронную почту и т.д. Самый часто встречающийся способ - направление контрагенту 2 экземпляров договора на подписание.

Как отозвать оферту?

• если она безотзывная - только посредством направления извещения об отзыве в момент направления оферты; когда на такую оферту уже был дан акцепт, договор будет считаться заключенным;
• в сроки, определенные в тексте оферты.

Наибольшая сложность возникает с так называемой публичной офертой. Когда граждане видят объявление по телевизору или в ином СМИ с условиями о распродаже, конкретной цене за товар и т.д., то не стоит путать это с рекламой. Как правило, в оферте указаны более подробно существенные условия договора. Но если предложение - не оферта, об этом указывается в самой рекламе.

Понятие акцепта

Акцепт - это ответ на оферту, согласие заключить договор на определенных условиях. Акцепт должен быть выражен в той же форме, что и оферта:

• если было направлено письмо, вышлите ответное письмо;
• когда в качестве оферты направлялся проект контракта для подписания, то акцепт - возвращенный подписанный контракт.

Акцептовать предложенную оферту можно также с помощью конклюдентных действий. Например, потенциальный партнер направил вам заявку в качестве оферты, а вы отгрузили товар на тех условиях, которые изложены в заявке.

Молчание никогда не будет являться акцептом. Но если вас оферта не устроила, обсуждать дальнейшие вопросы вы не намерены, можете просто проигнорировать это предложение.

Если контрагент получил оферту, но не согласен с ее условиями, то он вправе составить протокол разногласий и направить его адресату оферты. В этом случае его действия не будут считаться акцептом, так как он изменяет условия первоначального предложения. Его письмо будет новой офертой.

В случае, когда получатель корреспонденции хочет уточнить о наличии дополнительных скидок или иных специальных условий, то можно направить письмо в ответ на оферту, но подписать, что оно не  будет считаться акцептом.

Когда необходима государственная регистрация договора

В случаях, когда государственная регистрация контракта предусмотрена требованием законодателя, договор не будет иметь юридической силы, пока процедура госрегистрации не будет осуществлена.

Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, согласно которому регистрации подлежат все вещные права на недвижимое имущество, а именно - момент их возникновения, перехода к третьим лицам или отчуждения.

Нужно учесть 2 момента:

1. Все договоренности, достигнутые между сторонами вступают в силу с момента подписания контракта.
2. Перед третьими лицами договор правовой силы не имеет.

Кроме того, даже если договор не прошел госрегистрацию, один из его участников не вправе требовать того, что он будет считаться незаключенным. Поэтому даже если сделка не доведена до конца, и выписка из Росреестра не получена, стороны должны будут вернуть друг другу все полученное в рамках договора.