Как расторгнуть договор аренды? - Официальные разъяснения

В соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации стороны вправе обоюдно или в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды как по соглашению, так и путем обращения в судебные органы за защитой своих нарушенных прав. В одностороннем порядке прекращены правоотношения могут быть на основании статьи 620 Гражданского кодекса России, когда одна из сторон может отказаться от выполнения обязательств в тех условиях, при которых договор аренды заключен бессрочно. В других случаях наниматель или арендодатель должны уведомить вторую сторону и уже потом при отказе обращаться в суд.  

Причины и основания для досрочного расторжения договора аренды  

Регламентируется досрочный разрыв арендных отношений положениями статьи 619 Гражданского кодекса России, в которой обозначены все основные условия для прекращения этого сотрудничества. Если говорить о собственнике объекта, то тогда это такие причины, как: 

• Задержка денежных выплат более, чем два раза подряд от даты последнего платежа; 
• Существенные нарушения условий и правил пользования объектом, прописанные в договоре; 
• Умышленная порча либо уничтожение имущества, которое принадлежит арендодателю. 

Собственник в таком случае должен уведомить письменно лицо, пользующееся его имуществом и после этого при игнорировании либо отказе от выполнения требований он вправе подать иск в суд и принудительно разорвать арендные правоотношения в принудительном порядке. Расторгнуть договор можно и со стороны нанимателя на основании статьи 620 ГК России. В частности, он может сделать это в том случае, если: 

• Арендодатель не передает в пользование имущество после заключения договора; 
• Объект имеет дефект, неисправен, не пригоден для пользования и это не было отмечено в тексте договора; 
• Арендодатель необоснованно повышает оплату и не проводит ремонт имущества, если это обозначено в документе. 

Наниматель также, как и собственник помещения должен уведомить вторую сторону о намерениях прекратить действие договора, предложив устранить все дефект и минусы. Если арендодатель не соглашается на эти условия, то тогда можно расторгнуть договор в судебном порядке.  

Особенности расторжения договора арендатором  

Арендатор вправе разорвать договор по основаниям, указанным в статье 620 ГК России, если были выявлены существенные недостатки в объекте, не предоставляется имущество для пользования и распоряжения, имеются проблемы, которые не были обозначены в условиях сделки.  

Нанимателю в этом случае надо сделать два основных шага, таких как уведомление собственника и подготовка такого документа, как акт приема-передачи объекта. Уведомление направляется по адресу арендодателя и в нем обозначаются условия из-за которых дальнейшее пользование имуществом невозможно.  

В акте полностью описывается объект имущества, его вид, назначение, срок аренды, особенности, все характеристики. Это важный документ, который подписать должен арендодатель обязательно, чтобы в дальнейшем не было никаких претензий.  

Правила расторжения договора аренды арендодателем 

Арендодатель при порче имущества, невыплатах или иных видах нарушения условий договора может в одностороннем порядке как добровольно на основании соглашения, так и принудительно расторгнуть договор. Для этого подготавливается и направляется сначала уведомление в письменном виде. При игнорировании либо отказе можно обратиться в суд. Если цена иска менее 50 тысяч рублей, то тогда заявление подается в мировой суд. В остальных случаях обращение следует осуществлять в районный суд общей юрисдикции. Также значение имеет и то, кто судится. Физические лица подают иски в районные суды, а юридические – в арбитраж. 

Как правильно оформить уведомление о расторжении договора?  

Уведомление – это документ, который составляется в простой письменной форме и направляется либо передается арендатору или арендодателю с целью извещения о том, что на законных основаниях договорные отношения должны быть прекращены в одностороннем порядке. Требуется такой документ в следующих случаях: 

• Если в тексте договора есть условия, на основании которых он может быть пролонгирован или продлен; 
• Нарушаются договорные условия, которые прописаны в документе. Например, не производятся положенные выплаты; 
• При заключении на неопределенный срок; 
• В случае прямого отказа соблюдения условий, который осуществляется по инициативе одной из сторон. 

Для того, чтобы избежать проблем в будущем крайне важно до момента непосредственного подписания проработать условия. Помимо прочего при помощи этого уведомления соблюдается установленный законодательным образом претензиозный порядок рассмотрения гражданского дела. После официального отказа в выполнении условий уведомления можно подать на другую сторону иск в суд и тогда исполнен разрыв договора будет в принудительном порядке, как правило, с предоставлением компенсации стороне по делу. Уведомление нужно составлять следующим образом: 

• Обозначаются данные арендодателя и арендатора (ФИО, адрес регистрации, прописки, нахождения юридического лица, КПП, ИНН и другие сведения); 
• После заголовка «Уведомление» следует описательная в часть, в которой обозначаются все сведения о заключенном арендном договоре и описываются причины расторжения и условия нарушения документа; 
• В конце обязательно указывается дата расторжения или срок прекращения действий договора аренды.  

Передать этот документ лучше заказным письмом с уведомлением, за которое адресат должен расписаться. Таким образом он в соответствии с установленными процессуальными нормами будет считаться официально извещенным лицом. Если уведомление передается лично в руки, то тогда надо взять расписку о его получении. При отказе либо игнорировании условий уведомления за принудительным расторжением договора аренды обращаться следует в гражданский суд общей юрисдикции, подавая исковое заявление, договор аренды и правоустанавливающие документы на спорный объект.