Акт о расторжении договора аренды - Официальные разъяснения

Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и в одностороннем, в некоторых случаях, судебном порядке. Прекращение взаимоотношений в рамках данной сделки обладает рядом особенностей: нужно не только выполнить обязательства, предусмотренные договором, но и соблюсти требования закона относительно формы документа о расторжении. 

Понятие акта о расторжении договора аренды 

Любые гражданские правоотношения рано ил поздно приходят к своему логическому завершению. Стороны, расторгая договор, должны руководствоваться, прежде всего, законом и положениями контракта. Процесс аннулирования соглашения может пройти по 1 из 3 сценариев: 

1. Арендодатель и арендатор договорились, что договор будет аннулирован по взаимному решению. Они должны составить акт о расторжении договора аренды нежилого помещения (соглашение) в той же форме, что и сам контракт. То есть, если сделка была зарегистрирована в Росреестре, то и акт должно пройти через это ведомство. После подписания акта и выполнения всех обязательств по договору, стороны могут составить еще один документ – акт приема-передачи недвижимого имущества. Эта бумага нужна для того, чтобы  арендатор передал, а арендодатель получил все вещи. Тем самым, стороны «освобождают» себя от дальнейших претензий относительно того, кто и что не передал. 
2. Один из партнеров в одностороннем порядке решает завершить все взаимоотношения по аренде нежилого помещения. Сначала он направляет уведомление второй стороне сделки, далее, возможно подписание акта приема-передачи и проведение всех расчетов. 
3. Когда речь доходит до судебного разбирательства, единственным документом, подтверждающим факт аннулирования договора аренды, является решение суда. 

Таким образом, акт о расторжении договора аренды нежилого помещения – это документ, подтверждающий прекращение обязательств сторон в рамках арендных правоотношений. Иными словами, после того, как арендодатель и арендатор подписали акт, они фактически признали, что договор расторгнут с даты, указанной в документе. 

Существенные пункты акта о расторжении 

Акт о прекращении действия договора аренды должен быть составлен в письменной форме. Это – минимальное требование закона. Но если сам договор был заверен у нотариуса или подлежал государственной регистрации, то и акт должен быть «оформлен» по аналогии. 

Следующее условие для документа – он должен быть подписан обеими сторонами сделки. Даже если кто-то из партнеров заявил об одностороннем расторжении, акт будет действительным только при одновременном согласовании его положений и арендатором, и арендодателем. 

И, наконец, акт составляется в 2 или более экземплярах, по количеству сторон договора аренды. Если речь идет о госрегистрации или нотариальном удостоверении, нужен еще один экземпляр. 

Какие условия в обязательном порядке должны быть включены в акт о расторжении договора аренды нежилого помещения: 

• Наименование сторон в полном соответствии с текстом основного контракта. Исключение составляют случаи, если интересы одного из участников представляет представитель по доверенности, иным законным основаниям. 
• Ссылка на договор, а именно – номер, дата и полное наименование соглашения. 
• Указание причины аннулирования договора на аренду помещения. Это может звучать следующим образом: «Стороны пришли к обоюдному согласию расторгнуть договор аренды». В пункте указывается либо статья Гражданского кодекса РФ, либо пункт договора. 
• Дата, с которой все обязательства считаются выполненными и с которой аннулируется контракт. Но это не значит, что впоследствии арендатор или арендодатель не смогу обратиться в суд за защитой нарушенных прав в пределах срока исковой давности. Закон такую возможность допускает. 
• Указывается перечень обязательств, которые должны исполнить каждая из сторон. Например, арендатор передать, а арендодатель принять нежилое помещение, мебель. Далее, арендатор обязуется оплатить стоимость пользования помещением (внести арендную плату) до даты расторжения договора (лучше указать точную сумму) и т.д. 
• Если акт подлежит государственной регистрации, об этом можно указать в тексте, уточнив, на кого возлагается обязанность по проведению этой процедуры с уточнением порядка разделения расходов. 

В акте о расторжении могут быть прописаны и иные условия, которые стороны сделки сочтут нужными указать.  

После того, как партнеры подпишут и зарегистрируют (при необходимости) акт о расторжении договора, следующий шаг – передача имущества от арендатора к арендодателю. И здесь нужно подписание еще одного документа – акта приема-передачи.  

Эта бумага составляется в простой письменной форме, государственной регистрации или нотариального удостоверения не требует (даже если этим процедурам подвергался договор аренды). Акт подписывается арендодателем и арендатором. 

Какие условия должны быть включены в текст: 

• наименование сторон договора; 
• отсылка к реквизитам соглашения об аренде; 
• перечень имущества, подлежащего передаче с указанием количества; 
• пункт о том, что стороны не имеют претензий друг к другу (этот пункт не лишает партнеров права на обращение в суд в случае нарушения их прав, даже если это будет обнаружено после расторжения сделки); 
• подписи сторон. 

Считается, что все обязательства будут исполнены в момент передачи арендатором платы за помещение и подписание сторонами акта приема-передачи по возврату имущества. 

Таким образом, процедура аннулирования договора аренды заканчивается только после того, как стороны подпишут соответствующий акт о расторжении, акт приема-передачи имущества. Если один  из контрагентов обращался в суд, то достаточно судебного решения, вступившего в законную силу.